Przewodnik zawiera informacje ogólne. Warunki zależne od rodzaju wniosku, obywatelstwa i daty transakcji potwierdź dla swojego przypadku w odpowiednim urzędzie i u niezależnego prawnika.
Przygotowano z pomocą AI i sprawdzono w źródłach instytucjonalnych. Dokumenty i warunki własnej transakcji omów z niezależnym specjalistą.
Jakie przepisy obowiązują 12 października 2026?
Podstawowym aktem dotyczącym nabywania nieruchomości przez cudzoziemców na Cyprze Północnym jest ustawa 52/2008. Należy czytać ją łącznie z nowelizacją 39/2024 z 21 maja 2024 i późniejszymi przepisami przejściowymi. Po dekretach z 14 listopada 2025 i 12 lutego 2026 opublikowano dekret 63/2026 z 11 maja 2026 oraz 89/2026 z 7 sierpnia 2026. Najnowszy dekret 119/2026, opublikowany 6 października 2026 w Dzienniku Urzędowym 196, wyraźnie uchyla 89/2026 i ponownie określa aktualne zasady. Przewodnik opiera się na tekstach sprawdzonych 12 października 2026. Przepisów tymczasowych nie należy traktować jako stałych uprawnień; trzeba je ponownie sprawdzić w dniu transakcji.
Różnica między obywatelem TRNC a zagranicznym nabywcą
W tym systemie nabywania „cudzoziemiec” oznacza osobę niebędącą obywatelem Tureckiej Republiki Cypru Północnego (TRNC). Samo obywatelstwo Republiki Turcji nie oznacza obywatelstwa TRNC; przepisy szczególne zależne od uznania i wzajemności wymagają odrębnej oceny. Spółki z udziałem zagranicznym oraz organizacje objęte ustawą ze względu na zarządzanie i prawa głosu mogą także podlegać zasadom dla zagranicznych osób prawnych. Założenie lokalnej spółki nie usuwa więc automatycznie ograniczeń dla cudzoziemców. Procedurę przeniesienia dla obywatela TRNC i procedurę zezwolenia dla cudzoziemca należy traktować oddzielnie.
Ile mieszkań, willi lub ziemi można nabyć?
Dekret 119/2026 przewiduje alternatywne możliwości nabycia pod warunkiem uzyskania zgody Rady Ministrów. Ogólny limit to 3 mieszkania; dla osób fizycznych lub prawnych z państw uznających TRNC i zapewniających obywatelom TRNC takie samo prawo przewidziano 6 mieszkań. Dla ziemi zgodnej z pozwoleniem budowlanym limit wynosi 1338 m² i 1 dom na tym terenie. Działka domu wolnostojącego nie może przekraczać 3300 m²; nie można zbudować na niej kolejnego domu. W projektach zbudowanych jako osiedle lub kompleks mieszkaniowy istnieje możliwość nabycia 2 dwukondygnacyjnych wolnostojących willi, a dla wskazanej grupy wzajemności 3 willi. Nie można sumować tych opcji jako prawa do nieograniczonego mieszanego portfela. Osobno należy zbadać grunty rolne i leśne, obszary wojskowe oraz ograniczenia regionalne.
Umowa, rejestracja i zezwolenie na zakup
W nowych transakcjach rejestrację umowy sprzedaży z opłaconą opłatą stemplową we właściwym okręgowym urzędzie ksiąg wieczystych oraz złożenie wniosku o zezwolenie do ministerstwa należy rozpatrywać w ramach obowiązku 1 miesiąca z dekretu 119/2026. Tekst wiąże rejestrację także z zapłatą podatków i opłat należnych od kupującego i sprzedającego; niewypełnienie obowiązków może skutkować nieważnością umowy. Samo podpisanie umowy lub zapłata ceny nie przenosi tytułu własności na nabywcę. Wniosek można złożyć osobiście, przez adwokata lub upoważnionego pełnomocnika. Przed rozpoczęciem planu płatności należy zbadać dane tytułu i działki, uprawnienie sprzedającego, obciążenia i dokumenty wniosku.
Dwa różne terminy po zezwoleniu
Ogólna zasada przeniesienia własności przewiduje 1 rok od publikacji zezwolenia na zakup w Dzienniku Urzędowym. Istnieje odrębna reguła początku terminu dla sytuacji bez hipoteki na rzecz sprzedającego, związana z datą pełnej zapłaty ceny; wyjątek należy ocenić na podstawie umowy konkretnej sprawy. Natomiast opłaty za przeniesienie w rejestrze należy zapłacić w ciągu 75 dni roboczych od publikacji decyzji. Roczny termin przeniesienia nie odracza terminu 75 dni roboczych. Dzień otrzymania dokumentu zezwolenia może być inny niż dzień publikacji decyzji. Harmonogram trzeba przygotować na podstawie publikacji i z uwzględnieniem świąt urzędowych.
Stare umowy i zakupy na etapie projektu
Umowy sprzed 21 maja 2024, wcześniejsze zezwolenia, zakupy przekraczające limit nabycia oraz umowy powiernicze podlegają odrębnym przepisom przejściowym. Dekret 119/2026 zawiera dla określonych starszych spraw obowiązki rejestracji lub przeniesienia w terminie 6 miesięcy oraz odrębne zasady zgłoszenia i przeniesienia dla umów ponad limit. Istnieje też 2-letni przepis przejściowy umożliwiający wniosek na podstawie pozwolenia budowlanego lub zgody planistycznej urzędu planowania przestrzennego. Nie należy przedstawiać tych zasad jako jednej daty końcowej dla wszystkich kupujących. Dokument użytkowania mieszkania nie jest dokumentem własności; prawo użytkowania i korzystania należy odróżnić od tytułu własności.
Ostatnia kontrola przed podpisaniem
Niezależny adwokat powinien sprawdzić tytuł własności, hipoteki i inne obciążenia, pozwolenia projektu, status prawny lokalu, termin przekazania, postanowienia o opóźnieniach i podział podatków. Cena umowy nie jest całym budżetem zakupu: opłatę stemplową, opłaty przeniesienia i funduszy, ewentualny VAT, pełnomocnictwo, koszty prawne i podłączenia należy wykazać oddzielnie. Analiza ogłoszenia ani wybór regionu nie zastępuje tej kontroli prawnej. Tekst jest informacją ogólną; terminy i kwoty konkretnej transakcji trzeba potwierdzić według sprawy z właściwym organem i niezależnym adwokatem. Zachowaj razem podpisaną umowę, potwierdzenia opłaty stemplowej i podatków, dokument rejestracji w księgach, numer wniosku ministerialnego oraz datę publikacji zezwolenia. Porównuj wezwanie sprzedającego do zapłaty z etapem określonym w umowie. Opieraj się na oficjalnym wpisie i stanie postępowania zamiast na nazwie dokumentu lub marketingowym określeniu projektu. Przy sprzecznych informacjach poproś przed podpisaniem o pisemne wyjaśnienie.
